Com cerca de 775 000 transações registradas em 2024 segundo a FNAIM, o mercado imobiliário francês atingiu seu ponto mais baixo em vários anos. Essa queda de 36% em relação ao pico de 2021 redesenha as relações de força entre compradores, vendedores e credores. Quais indicadores permitem medir a magnitude desse recalibramento e quais sinais devem ser monitorados para o futuro?
Regulamentação CRR3 e custo futuro do crédito imobiliário
Os artigos dedicados ao mercado imobiliário em 2024 se concentram nas taxas de juros atuais. Poucos integram uma dimensão regulatória que pesará sobre o crédito residencial a médio prazo: o regulamento europeu CRR3 (UE n° 2024/1623 de 31 de maio de 2024).
Esse texto modifica os requisitos de capital próprio impostos aos bancos. Introduz um piso de 72,5% sobre os pesos de risco provenientes de modelos internos. Concretamente, as instituições bancárias não poderão mais minimizar tanto o capital imobilizado para cada empréstimo habitacional concedido.
O CCSF (Comitê Consultivo do Setor Financeiro) identifica essa reforma como a ameaça mais concreta sobre o custo futuro do crédito imobiliário na França. A aplicação gradual está prevista até 2032. Para acompanhar as notícias imobiliárias no Actualité Premium, esse tipo de sinal regulatório conta tanto quanto as variações trimestrais das taxas.
A questão é estrutural: mesmo que as taxas de juros caiam, o custo prudencial pode compensar parte dessa acomodação para os tomadores de empréstimos.
Transações e preços imobiliários em 2024: tabela comparativa
Para medir a magnitude da reversão, uma comparação ano a ano é mais legível do que um comentário linear.
| Indicador | 2021 (pico) | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Transações (imóveis antigos) | Nível recorde | ~1,12 milhão | ~869 000 | ~775 000 |
| Evolução dos preços (média anual) | Aumento sustentado | Aumento moderado | -4% em um ano (CSN) | Estabilização em andamento |
| Dinamismo do segundo semestre | Atividade forte | Desaceleração iniciada | Queda contínua | Estabilização dos volumes |
O volume de vendas em 2024 representa uma queda de cerca de 11% em relação a 2023 e de 36% em relação a 2021. A FNAIM observa que a queda foi interrompida no segundo semestre de 2024, com uma estabilização dos volumes que pode preceder uma recuperação.
No que diz respeito aos preços, o CSN registrou uma queda de 4% em 2023. A tendência de 2024 aponta para uma estabilização no mercado de imóveis antigos, mas o mercado de novos segue uma trajetória diferente.
Mercado imobiliário antigo contra novo: dinâmicas opostas
O segmento de imóveis antigos mostra sinais de estabilização em níveis baixos. Os preços param de cair em várias áreas, e os compradores que têm um aporte pessoal encontram margens de negociação.
Por outro lado, o mercado de novos imóveis permanece sob pressão. Os custos de construção, as normas ambientais mais rigorosas e a escassez de terrenos mantêm os preços elevados. O descompasso entre a oferta de imóveis novos e o poder de compra das famílias freia as vendas de imóveis novos, mesmo com a demanda de aluguel permanecendo forte nas metrópoles.
Essa divergência cria um efeito de transferência: os compradores estão se voltando mais para o mercado de imóveis antigos, o que sustenta os volumes nesse segmento, enquanto o novo enfrenta dificuldades.
Taxas de crédito imobiliário: a queda e suas limitações
Após os aumentos acentuados de 2022-2023, as taxas de crédito começaram a recuar no segundo semestre de 2024. As reduções nas taxas de juros do BCE permitiram que os bancos oferecessem condições gradualmente mais favoráveis.
Vários fatores limitam a magnitude dessa acomodação:
- Os critérios do HCSF permanecem em vigor: taxa de esforço limitada a 35% da renda e duração máxima de 25 anos, o que exclui parte dos compradores de primeira viagem
- O regulamento CRR3 mencionado anteriormente pode adicionar um custo prudencial a médio prazo, independentemente da política monetária
- Os bancos mantêm exigências elevadas de aporte pessoal, especialmente para perfis de renda modesta ou investidores locatários
A queda das taxas não é suficiente para restaurar a capacidade de empréstimo das famílias que foram excluídas do mercado. O retorno a níveis de atividade comparáveis a 2019 ou 2021 exigiria uma combinação de taxas baixas, preços ajustados e um afrouxamento das condições de concessão.
Disparidades regionais: mercados em várias velocidades
As médias nacionais escondem diferenças consideráveis. A FNAIM observa contrações de vendas particularmente acentuadas no sudoeste do país, com quedas variando de 18% a 30% em Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne e Pyrénées-Orientales.
Por outro lado, algumas áreas se beneficiam de um aumento de atratividade relacionado ao teletrabalho e à busca por qualidade de vida. Cidades médias bem servidas capturam parte da demanda que deixa as grandes metrópoles.
O mercado imobiliário francês não evolui de maneira uniforme. Uma compra em uma metrópole pressionada e uma compra em uma cidade média em declínio não obedecem às mesmas lógicas de preços, negociação ou perspectivas de valorização.
O patamar baixo alcançado em 2024 constitui um ponto de referência. A estabilização dos volumes no segundo semestre sugere um possível rebote, mas este permanecerá condicionado pela trajetória das taxas, pela evolução regulatória (CRR3) e pela capacidade do mercado de novos imóveis de encontrar um equilíbrio. Os próximos trimestres dirão se o piso se mantém ou se o mercado entra em uma fase de recuperação lenta, em ritmo baixo.
