Con circa 775.000 transazioni registrate nel 2024 secondo la FNAIM, il mercato immobiliare francese ha toccato il suo punto più basso da diversi anni. Questo calo del 36% rispetto al picco del 2021 ridisegna i rapporti di forza tra acquirenti, venditori e prestatori. Quali indicatori permettono di misurare l’ampiezza di questo ricalibraggio e quali segnali monitorare per il futuro?
Regolamentazione CRR3 e costo futuro del credito immobiliare
Gli articoli dedicati al mercato immobiliare nel 2024 si concentrano sui tassi d’interesse attuali. Pochi integrano una dimensione regolamentare che peserà sul credito residenziale a medio termine: il regolamento europeo CRR3 (UE n° 2024/1623 del 31 maggio 2024).
Questo testo modifica i requisiti di capitale proprio imposti alle banche. Introduce un minimo del 72,5% sui pesi di rischio derivanti dai modelli interni. In pratica, gli istituti bancari non potranno più minimizzare tanto il capitale immobilizzato per ogni prestito abitativo concesso.
Il CCSF (Comitato consultivo del settore finanziario) identifica questa riforma come la minaccia più concreta sul costo futuro del credito immobiliare in Francia. L’applicazione progressiva è prevista entro il 2032. Per seguire le notizie immobiliari su Actualité Premium, questo tipo di segnale regolamentare conta tanto quanto le variazioni dei tassi trimestrali.
La questione è strutturale: anche se i tassi direttivi scendono, il sovrapprezzo prudenziale potrebbe compensare una parte di questo allentamento per i mutuatari.
Transazioni e prezzi immobiliari nel 2024: tabella comparativa
Per misurare l’ampiezza del cambiamento, un confronto anno per anno è più leggibile di un commento lineare.
| Indicatore | 2021 (picco) | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Transazioni (immobili esistenti) | Livello record | ~1,12 milioni | ~869.000 | ~775.000 |
| Andamento dei prezzi (media annuale) | Aumento sostenuto | Aumento moderato | -4% su base annua (CSN) | Stabilizzazione in corso |
| Dinamica del secondo semestre | Attività intensa | Rallentamento avviato | Calata continua | Stabilizzazione dei volumi |
Il volume delle vendite nel 2024 rappresenta un calo di circa 11% rispetto al 2023 e del 36% rispetto al 2021. La FNAIM nota che la caduta è stata arrestata nel secondo semestre 2024, con una stabilizzazione dei volumi che potrebbe precedere una ripresa.
Per quanto riguarda i prezzi, il CSN aveva registrato un calo del 4% nel 2023. La tendenza del 2024 punta verso una stabilizzazione nel mercato dell’usato, ma il mercato del nuovo segue una traiettoria diversa.
Mercato immobiliare usato contro nuovo: dinamiche opposte
Il segmento dell’usato mostra segni di stabilizzazione. I prezzi smettono di calare in diverse zone, e gli acquirenti che dispongono di un contributo personale ritrovano margini di negoziazione.
Al contrario, il mercato del nuovo rimane sotto pressione. I costi di costruzione, le norme ambientali rafforzate e la scarsità di terreni mantengono i prezzi elevati. Il divario tra l’offerta di nuovo e il potere d’acquisto delle famiglie frena le vendite di immobili nuovi, anche se la domanda locativa rimane forte nelle metropoli.
Questa divergenza crea un effetto di spostamento: gli acquirenti si orientano maggiormente verso l’usato, il che sostiene i volumi in questo segmento lasciando il nuovo in difficoltà.
Tassi di credito immobiliare: il calo e i suoi limiti
Dopo i forti aumenti del 2022-2023, i tassi di credito hanno iniziato a scendere nel secondo semestre 2024. I ribassi dei tassi direttivi della BCE hanno permesso alle banche di offrire condizioni progressivamente più favorevoli.
Vari fattori limitano l’ampiezza di questo allentamento:
- I criteri dell’HCSF rimangono in vigore: tasso di sforzo fissato al 35% dei redditi e durata massima di 25 anni, il che esclude una parte dei primi acquirenti
- Il regolamento CRR3 menzionato in precedenza potrebbe aggiungere un sovrapprezzo prudenziale a medio termine, indipendentemente dalla politica monetaria
- Le banche mantengono requisiti di contributo personale elevati, in particolare per i profili a reddito modesto o per gli investitori locativi
Il calo dei tassi non è sufficiente a ripristinare la capacità di indebitamento delle famiglie che erano state escluse dal mercato. Il ritorno a livelli di attività comparabili a quelli del 2019 o 2021 richiederebbe una combinazione di tassi bassi, prezzi adeguati e un allentamento delle condizioni di concessione.
Disparità regionali: mercati a più velocità
Le medie nazionali nascondono scostamenti considerevoli. La FNAIM rileva contrazioni delle vendite particolarmente marcate nel sud-ovest del paese, con cali che vanno dal 18% al 30% in Gironda, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne e Pirenei Orientali.
Al contrario, alcune zone beneficiano di un rinnovato interesse legato al telelavoro e alla ricerca di un migliore stile di vita. Le città medie ben collegate catturano una parte della domanda che lascia le grandi metropoli.
Il mercato immobiliare francese non evolve in modo uniforme. Un acquisto in una metropoli tesa e un acquisto in una città media in declino non seguono le stesse logiche di prezzo, di negoziazione, né di prospettive di valorizzazione.
Il punto di stabilizzazione raggiunto nel 2024 costituisce un riferimento. La stabilizzazione dei volumi nel secondo semestre lascia intravedere un possibile rimbalzo, ma questo rimarrà condizionato dalla traiettoria dei tassi, dall’evoluzione normativa (CRR3) e dalla capacità del mercato del nuovo di ritrovare un equilibrio. I prossimi trimestri diranno se il pavimento tiene o se il mercato entra in una fase di lenta ripresa, a ritmo ridotto.
