Met ongeveer 775.000 geregistreerde transacties in 2024 volgens de FNAIM, heeft de Franse vastgoedmarkt zijn laagste punt in jaren bereikt. Deze daling van 36% ten opzichte van de piek in 2021 hertekent de machtsverhoudingen tussen kopers, verkopers en kredietverstrekkers. Welke indicatoren maken het mogelijk om de omvang van deze herkalibratie te meten, en welke signalen moeten we in de gaten houden voor de toekomst?
Regelgeving CRR3 en toekomstige kosten van hypotheekleningen
De artikelen over de vastgoedmarkt in 2024 richten zich op de huidige rentevoeten. Weinig artikelen integreren een regelgevingsdimensie die op de middellange termijn invloed zal hebben op de residentiële kredietverlening: de Europese verordening CRR3 (EU nr. 2024/1623 van 31 mei 2024).
Deze tekst wijzigt de kapitaalvereisten die aan banken worden opgelegd. Het introduceert een minimum van 72,5% op de risicogewichten die voortkomen uit interne modellen. Concreet zullen banken niet langer in staat zijn om het kapitaal dat voor elke verstrekte woninglening is vastgelegd, zoveel te minimaliseren.
De CCSF (Comité consultatif van de financiële sector) identificeert deze hervorming als de meest concrete bedreiging voor de toekomstige kosten van hypotheekleningen in Frankrijk. De geleidelijke toepassing is voorzien voor 2032. Om de vastgoedactualiteit op Actualité Premium te volgen, is dit soort regelgevingssignaal net zo belangrijk als de kwartaalvariaties van de rente.
De kwestie is structureel: zelfs als de beleidsrentes dalen, kan de prudentiële meerkost een deel van deze ontspanning voor de kredietnemers compenseren.
Transacties en vastgoedprijzen in 2024: vergelijkende tabel
Om de omvang van de ommekeer te meten, is een jaar-op-jaar vergelijking leesbaarder dan een lineaire opmerking.
| Indicator | 2021 (piek) | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Transacties (bestaande woningen) | Recordniveau | ~1,12 miljoen | ~869.000 | ~775.000 |
| Prijsontwikkeling (jaarlijks gemiddelde) | Stevige stijging | Gemiddelde stijging | -4% op jaarbasis (CSN) | Stabilisatie aan de gang |
| Dynamiek van het tweede semester | Sterke activiteit | Vertraging ingezet | Voortdurende daling | Stabilisatie van de volumes |
Het verkoopvolume in 2024 vertegenwoordigt een daling van ongeveer 11% ten opzichte van 2023 en van 36% ten opzichte van 2021. De FNAIM merkt op dat de daling in het tweede semester van 2024 is gestopt, met een stabilisatie van de volumes die een herstel zou kunnen voorafgaan.
Wat de prijzen betreft, had de CSN in 2023 een daling van 4% geregistreerd. De trend voor 2024 wijst op een stabilisatie in de bestaande markt, maar de nieuwe markt volgt een andere koers.
Vastgoedmarkt bestaande woningen versus nieuwbouw: tegenovergestelde dynamieken
Het segment van de bestaande woningen vertoont tekenen van een laag plateau. De prijzen stoppen met dalen in verschillende gebieden, en kopers met eigen middelen vinden weer onderhandelingsruimte.
Daarentegen blijft de nieuwbouwmarkt onder druk staan. De bouwkosten, de aangescherpte milieunormen en de schaarste aan grond houden de prijzen hoog. De kloof tussen het aanbod van nieuwbouw en de koopkracht van huishoudens remt de verkoop van nieuwe woningen, terwijl de huurvraag in de metropolen sterk blijft.
Deze divergentie creëert een uitstel-effect: kopers wenden zich meer tot de bestaande woningen, wat de volumes in dit segment ondersteunt terwijl de nieuwbouw in moeilijkheden verkeert.
Hypotheekrentes: de daling en zijn beperkingen
Na de aanzienlijke stijgingen van 2022-2023 zijn de hypotheekrentes in het tweede semester van 2024 begonnen te dalen. De dalingen van de beleidsrentes van de ECB hebben de banken in staat gesteld om geleidelijk gunstigere voorwaarden aan te bieden.
Verschillende factoren beperken de omvang van deze ontspanning:
- De criteria van de HCSF blijven van kracht: inspanningspercentage beperkt tot 35% van de inkomsten en een maximale looptijd van 25 jaar, wat een deel van de starters uitsluit
- De eerder genoemde verordening CRR3 zou op middellange termijn een prudentiële meerkost kunnen toevoegen, ongeacht het monetair beleid
- De banken handhaven hoge eisen voor eigen middelen, vooral voor profielen met bescheiden inkomens of huurinvesteerders
De daling van de rentes is niet voldoende om de leencapaciteit van huishoudens die van de markt waren uitgesloten, te herstellen. Een terugkeer naar activiteitsniveaus vergelijkbaar met 2019 of 2021 zou een combinatie van lage rentes, aangepaste prijzen en een versoepeling van de kredietvoorwaarden vereisen.
Regionale ongelijkheden: markten met verschillende snelheden
De nationale gemiddelden verbergen aanzienlijke verschillen. De FNAIM merkt op dat er vooral in het zuidwesten van het land een sterke daling van de verkopen is, met dalingen van 18% tot 30% in de Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne en Pyrénées-Orientales.
Omgekeerd profiteren sommige gebieden van een hernieuwde aantrekkingskracht door telewerken en de zoektocht naar een betere levenskwaliteit. Goed bereikbare middelgrote steden vangen een deel van de vraag op die de grote metropolen verlaat.
De Franse vastgoedmarkt evolueert niet uniform. Een aankoop in een gespannen metropool en een aankoop in een middelgrote stad in verval volgen niet dezelfde prijslogica’s, onderhandelingsstrategieën of waarderingsvooruitzichten.
Het lage plateau dat in 2024 is bereikt, vormt een referentiepunt. De stabilisatie van de volumes in het tweede semester laat een mogelijke opleving zien, maar deze zal afhankelijk blijven van de koers van de rentes, de regelgevende evolutie (CRR3) en de mogelijkheid van de nieuwbouwmarkt om een evenwicht te herstellen. De komende kwartalen zullen uitwijzen of de bodem standhoudt of dat de markt in een trage herstelperiode terechtkomt, op een laag pitje.
