Mit etwa 775.000 Transaktionen im Jahr 2024 laut FNAIM hat der französische Immobilienmarkt seinen tiefsten Punkt seit mehreren Jahren erreicht. Dieser Rückgang von 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 verändert die Machtverhältnisse zwischen Käufern, Verkäufern und Kreditgebern. Welche Indikatoren ermöglichen es, das Ausmaß dieser Neuausrichtung zu messen, und welche Signale sollten für die Zukunft beobachtet werden?
Regulierung CRR3 und zukünftige Kosten für Immobilienkredite
Die Artikel über den Immobilienmarkt im Jahr 2024 konzentrieren sich auf die aktuellen Zinssätze. Nur wenige integrieren eine regulatorische Dimension, die sich mittelfristig auf die Wohnungsfinanzierung auswirken wird: die europäische Verordnung CRR3 (EU Nr. 2024/1623 vom 31. Mai 2024).
Dieser Text ändert die Eigenkapitalanforderungen für Banken. Er führt einen Boden von 72,5 % für die Risikogewichtungen aus internen Modellen ein. Konkret bedeutet dies, dass Banken das gebundene Kapital für jede gewährte Wohnungsfinanzierung nicht mehr so stark minimieren können.
Der CCSF (Beratender Ausschuss für den Finanzsektor) identifiziert diese Reform als die konkreteste Bedrohung für die zukünftigen Kosten von Immobilienkrediten in Frankreich. Die schrittweise Umsetzung ist bis 2032 vorgesehen. Um die Immobiliennachrichten auf Actualité Premium zu verfolgen, zählt dieses regulatorische Signal ebenso viel wie die vierteljährlichen Zinssatzänderungen.
Die Herausforderung ist strukturell: Selbst wenn die Leitzinsen sinken, könnte die aufsichtsrechtliche Mehrbelastung einen Teil dieser Entspannung für die Kreditnehmer ausgleichen.
Transaktionen und Immobilienpreise im Jahr 2024: Vergleichstabelle
Um das Ausmaß der Wende zu messen, ist ein Jahr-für-Jahr-Vergleich lesbarer als ein linearer Kommentar.
| Indikator | 2021 (Höchststand) | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Transaktionen (Bestandswohnungen) | Rekordniveau | ~1,12 Millionen | ~869.000 | ~775.000 |
| Preisentwicklung (jährlicher Durchschnitt) | Starke Steigerung | Moderat steigende Preise | -4 % im Jahresvergleich (CSN) | Stabilisierung im Gange |
| Dynamik des zweiten Halbjahres | Hohe Aktivität | Einsetzende Verlangsamung | Fortgesetzter Rückgang | Stabilisierung der Volumina |
Das Verkaufsvolumen im Jahr 2024 stellt einen Rückgang von etwa 11 % im Vergleich zu 2023 und von 36 % im Vergleich zu 2021 dar. Die FNAIM stellt fest, dass der Rückgang im zweiten Halbjahr 2024 gestoppt wurde, mit einer Stabilisierung der Volumina, die einer Erholung vorausgehen könnte.
Auf der Preisseite hatte der CSN 2023 einen Rückgang von 4 % verzeichnet. Der Trend für 2024 deutet auf eine Stabilisierung im Bestand hin, während der Neumarkt einen anderen Verlauf nimmt.
Alter Immobilienmarkt gegen Neubau: gegensätzliche Dynamiken
Das Segment des Bestands zeigt Anzeichen einer Bodenbildung. Die Preise hören in mehreren Regionen auf zu fallen, und Käufer mit Eigenkapital finden wieder Verhandlungsspielräume.
Im Gegensatz dazu bleibt der Neumarkt unter Druck. Die Baukosten, die verschärften Umweltstandards und die Verknappung von Bauland halten die Preise hoch. Die Diskrepanz zwischen dem neuen Angebot und der Kaufkraft der Haushalte bremst den Verkauf neuer Wohnungen, obwohl die Mietnachfrage in den Metropolen stark bleibt.
Diese Divergenz schafft einen Verlagerungseffekt: Käufer wenden sich zunehmend dem Bestand zu, was die Volumina in diesem Segment stützt, während der Neubau in Schwierigkeiten bleibt.
Immobilienkreditzinsen: Der Rückgang und seine Grenzen
Nach den markanten Anstiegen von 2022-2023 haben die Kreditzinsen im zweiten Halbjahr 2024 einen Rückgang eingeleitet. Die Senkungen der Leitzinsen der EZB haben es den Banken ermöglicht, schrittweise günstigere Bedingungen anzubieten.
Mehrere Faktoren begrenzen das Ausmaß dieser Entspannung:
- Die Kriterien des HCSF bleiben in Kraft: Der Aufwand darf 35 % des Einkommens nicht überschreiten und die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre, was einen Teil der Erstkäufer ausschließt
- Die oben genannte Verordnung CRR3 könnte mittelfristig eine aufsichtsrechtliche Mehrbelastung hinzufügen, unabhängig von der Geldpolitik
- Die Banken halten hohe Anforderungen an das Eigenkapital aufrecht, insbesondere für Haushalte mit niedrigem Einkommen oder für Investoren im Mietsektor
Der Rückgang der Zinsen reicht nicht aus, um die Kreditfähigkeit der Haushalte, die vom Markt ausgeschlossen wurden, wiederherzustellen. Eine Rückkehr zu Aktivitätsniveaus wie 2019 oder 2021 würde eine Kombination aus niedrigen Zinsen, angepassten Preisen und einer Lockerung der Kreditvergabebedingungen erfordern.
Regionale Disparitäten: Märkte mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten
Die nationalen Durchschnittswerte verdecken erhebliche Unterschiede. Die FNAIM verzeichnet besonders starke Rückgänge bei den Verkäufen im Südwesten des Landes, mit Rückgängen von 18 % bis 30 % in Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne und Pyrénées-Orientales.
Im Gegensatz dazu profitieren einige Regionen von einer Wiederbelebung der Attraktivität, die mit Homeoffice und der Suche nach einem besseren Lebensumfeld verbunden ist. Gut angebundene Mittelstädte ziehen einen Teil der Nachfrage an, die die großen Metropolen verlässt.
Der französische Immobilienmarkt entwickelt sich nicht einheitlich. Ein Kauf in einer angespannten Metropole und ein Kauf in einer sich zurückziehenden Mittelstadt folgen nicht denselben Preis-, Verhandlungs- oder Wertsteigerungslogiken.
Der im Jahr 2024 erreichte Boden stellt einen Referenzpunkt dar. Die Stabilisierung der Volumina im zweiten Halbjahr lässt auf eine mögliche Erholung schließen, diese wird jedoch von der Entwicklung der Zinsen, den regulatorischen Veränderungen (CRR3) und der Fähigkeit des Neumarktes, ein Gleichgewicht zu finden, abhängen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob der Boden hält oder ob der Markt in eine langsame Erholungsphase bei geringem Tempo eintritt.
