O mercado imobiliário francês em 2024 é definido por três movimentos simultâneos: uma desaceleração progressiva das taxas de crédito após dois anos de alta, uma correção de preços que varia conforme os territórios, e um endurecimento regulatório sobre a performance energética dos imóveis para locação. Esses três eixos reestruturam as decisões de compra, venda e investimento locativo.
Reforma do DPE e proibição de locação de imóveis classificados como G
O diagnóstico de performance energética passou em 2024 por uma modificação técnica muitas vezes ignorada pelos compradores e locadores. O modo de cálculo foi ajustado para os imóveis com menos de 40 m², que eram penalizados por um método que relacionava algumas consumos a uma pequena superfície. Alguns proprietários assim obtiveram uma melhor classificação sem realizar obras.
Essa correção tem um impacto direto sobre o valor de revenda e a capacidade locativa de estúdios e apartamentos de dois quartos nos centros urbanos. Um imóvel reclassificado de G para F ganha vários anos de possibilidade de locação legal antes da próxima data de proibição.
O cronograma regulatório continua sendo o fator estruturante para todo investidor locativo. Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G não podem mais ser alugados em um novo contrato, renovação ou prorrogação tácita. Os imóveis classificados como F serão afetados em 2028, e os classificados como E em 2034.
Esse calendário altera a liquidez de uma parte do parque antigo muito além da questão das taxas. As informações do site Alias Immo permitem acompanhar essas evoluções regulatórias ao longo dos meses.
- Um imóvel classificado como G não renovado perde sua capacidade locativa imediata e vê seu preço de venda cair mecanicamente, com os compradores integrando o custo das obras em sua oferta.
- As copropriedades onde as obras de isolamento são de responsabilidade das partes comuns apresentam um problema específico: um proprietário sozinho nem sempre pode melhorar a classificação de sua unidade.
- A reforma do cálculo para pequenas superfícies cria uma janela de oportunidade para investidores capazes de identificar os imóveis reclassificados antes que o mercado os integre nos preços.
Taxas de crédito imobiliário em 2024: trajetória de desaceleração
Após atingir níveis próximos ao seu pico no final de 2023, as taxas de empréstimo imobiliário iniciaram uma queda em 2024. Essa diminuição progressiva devolveu poder de compra aos lares tomadores, mesmo que os níveis ainda permaneçam superiores aos da período de 2020-2021.
A capacidade de empréstimo se reconstituiu parcialmente graças a essa desaceleração. Para uma mesma renda e um mesmo prazo de empréstimo, um lar pode emprestar mais do que um ano antes. Essa melhoria contribuiu para estabilizar o número de transações após uma forte contração.
O mercado de crédito continua sendo regulado pelas regras do Alto Conselho de Estabilidade Financeira, que limita a taxa de endividamento e a duração máxima de reembolso. Essas restrições limitam o efeito de aceleração que a queda das taxas poderia produzir sobre a demanda.
O que a queda das taxas não corrige
A desaceleração das taxas não compensa integralmente a alta acumulada entre 2022 e o final de 2023. Os compradores de primeira viagem com um aporte limitado continuam penalizados. O aporte pessoal exigido pelos bancos aumentou nesse período, e essa tendência não se inverte tão rapidamente quanto as taxas.
Para os investidores locativos, o cálculo de rentabilidade agora integra o custo da renovação energética. Um imóvel antigo com taxa atrativa, mas classificado como F ou G, gera um custo global que muitas vezes supera o de um imóvel melhor classificado adquirido por um preço ligeiramente mais alto.
Preços imobiliários na França: correção desigual conforme os territórios
O volume de transações caiu significativamente em relação aos anos de 2021-2022. Essa contração levou a uma correção de preços, mas sua magnitude varia consideravelmente de uma área para outra.
A Île-de-France sofreu uma queda de preços mais acentuada do que a média nacional. As grandes metrópoles regionais resistiram melhor, impulsionadas por uma demanda local sustentada e preços por metro quadrado que deixavam mais margem para os compradores. Cidades médias bem servidas por trens continuam a atrair compradores em busca de espaço, um movimento iniciado durante a crise sanitária e que não se inverteu.
Imóveis novos: um mercado sob tensão
O setor de imóveis novos enfrentou uma contração mais severa do que o antigo. As vendas de imóveis novos e o número de permissões de construção caíram drasticamente. Os desenvolvedores reduziram seus lançamentos comerciais devido à falta de demanda solvente, o que prepara um déficit de oferta para os anos seguintes.
Essa escassez de novos imóveis reforça mecanicamente a atratividade do antigo renovado. Um imóvel antigo com um DPE correto torna-se uma alternativa credível ao novo, desde que a copropriedade esteja em bom estado e as taxas permaneçam controladas.
Imóveis comerciais e financiamento bancário: um ângulo pouco observado
O setor residencial concentra a atenção da mídia, mas o segmento comercial (escritórios, lojas, armazéns) atravessa sua própria mutação. O trabalho remoto reduziu de forma duradoura a demanda por espaços de escritório em alguns bairros comerciais, enquanto a logística da última milha sustenta a demanda por armazéns urbanos.
A Autoridade de Controle Prudencial e de Resolução (ACPR) acompanha o financiamento do setor imobiliário comercial pelos bancos franceses. Este segmento apresenta riscos específicos: os ciclos de vacância locativa são mais longos, e a conversão de um edifício de escritórios em residências enfrenta pesadas restrições técnicas e regulatórias.
- As taxas de vacância em escritórios periféricos aumentaram, o que pesa sobre a valorização dos ativos e sobre os balanços bancários expostos a esse segmento.
- Os armazéns logísticos e os locais de atividade continuam a ser procurados, impulsionados pelo crescimento do comércio online.
- A conversão de escritórios obsoletos em residências é tecnicamente viável, mas raramente rentável sem ajuda pública, devido ao custo de adequação às normas.
O ano de 2024 marcará um ponto de inflexão para o mercado imobiliário francês, não por uma reversão brusca, mas pela acumulação de restrições regulatórias, energéticas e financeiras que redefinem o que é um “bom” investimento. O DPE não é mais um documento administrativo secundário: tornou-se um critério de valorização tão determinante quanto a localização.
