Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 wird durch drei gleichzeitige Bewegungen geprägt: eine schrittweise Entspannung der Kreditbedingungen nach zwei Jahren des Anstiegs, eine Preiskorrektur, die je nach Region variiert, und eine Verschärfung der Vorschriften zur Energieeffizienz von Mietwohnungen. Diese drei Achsen restrukturieren die Entscheidungen über Kauf, Verkauf und Mietinvestitionen.
Reform des DPE und Mietverbot für Wohnungen der Klasse G
Die Energieeffizienzdiagnose hat im Jahr 2024 eine technische Änderung erfahren, die oft von Käufern und Vermietern ignoriert wird. Die Berechnungsmethode wurde für Wohnungen unter 40 m² angepasst, die durch eine Methode benachteiligt wurden, die bestimmte Verbrauchswerte auf eine kleine Fläche bezog. Einige Eigentümer haben so ein besseres Etikett erhalten, ohne Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Diese Korrektur hat direkte Auswirkungen auf den Wiederverkaufswert und die Vermietbarkeit von Studios und Zweizimmerwohnungen in Stadtzentren. Eine Wohnung, die von G auf F umklassifiziert wurde, gewinnt mehrere Jahre rechtmäßiger Vermietung vor dem nächsten Verbotstermin.
Der regulatorische Zeitplan bleibt das strukturierende Element für jeden Mietinvestor. Ab dem 1. Januar 2025 darf keine Wohnung der Klasse G mehr vermietet werden bei einem neuen Mietvertrag, einer Verlängerung oder einer stillschweigenden Verlängerung. Wohnungen der Klasse F werden 2028 betroffen sein, solche der Klasse E 2034.
Dieser Zeitplan verändert die Liquidität eines Teils des alten Bestands weit über die Frage der Zinssätze hinaus. Die Informationen auf der Website Alias Immo ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen.
- Eine nicht renovierte Wohnung der Klasse G verliert ihre unmittelbare Vermietbarkeit und sieht ihren Verkaufspreis mechanisch sinken, da Käufer die Kosten für Renovierungsarbeiten in ihr Angebot einbeziehen.
- Eigentumswohnungen, bei denen die Isolierungsarbeiten gemeinschaftlich sind, stellen ein spezifisches Problem dar: Ein einzelner Eigentümer kann nicht immer das Etikett seines Anteils verbessern.
- Die Reform der Berechnung für kleine Flächen schafft ein Fenster der Gelegenheit für Investoren, die in der Lage sind, umklassifizierte Immobilien zu identifizieren, bevor der Markt dies in die Preise einbezieht.
Kreditbedingungen für Immobilien im Jahr 2024: Entspannungstrend
Nachdem die Immobilienkreditzinsen Ende 2023 nahezu ihren Höchststand erreicht hatten, haben sie im Jahr 2024 begonnen, zu sinken. Diese schrittweise Senkung hat den Kaufkraft der kreditnehmenden Haushalte zurückgegeben, auch wenn die Niveaus höher bleiben als in der Zeit von 2020-2021.
Die Kreditfähigkeit hat sich teilweise wiederhergestellt dank dieser Entspannung. Bei gleichem Einkommen und gleicher Darlehenslaufzeit kann ein Haushalt mehr leihen als ein Jahr zuvor. Diese Verbesserung hat zur Stabilisierung der Transaktionszahlen nach einem starken Rückgang beigetragen.
Der Kreditmarkt bleibt durch die Regeln des Haut Conseil de Stabilité Financière geregelt, die die Verschuldungsquote und die maximale Rückzahlungsdauer begrenzen. Diese Einschränkungen begrenzen den beschleunigenden Effekt, den die Zinssenkung auf die Nachfrage haben könnte.
Was die Zinssenkung nicht korrigiert
Die Entspannung der Zinsen kompensiert nicht vollständig den Anstieg, der zwischen 2022 und Ende 2023 angesammelt wurde. Erstkäufer mit begrenztem Eigenkapital bleiben benachteiligt. Das von den Banken geforderte Eigenkapital ist in diesem Zeitraum gestiegen, und dieser Trend kehrt sich nicht so schnell um wie die Zinsen.
Für Mietinvestoren integriert die Rentabilitätsberechnung nun die Kosten für energetische Renovierungen. Eine alte Immobilie mit attraktiven Zinsen, aber der Klasse F oder G, verursacht oft Gesamtkosten, die die eines besser bewerteten, etwas teurer erworbenen Objekts übersteigen.
Immobilienpreise in Frankreich: ungleiche Korrektur je nach Region
Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu den Jahren 2021-2022 signifikant zurückgegangen. Diese Kontraktion hat eine Preiskorrektur zur Folge, deren Ausmaß jedoch von Region zu Region erheblich variiert.
Die Île-de-France hat einen stärkeren Preisrückgang als der nationale Durchschnitt erfahren. Die großen regionalen Metropolen haben besser widerstanden, gestützt durch eine anhaltende lokale Nachfrage und Quadratmeterpreise, die den Käufern mehr Spielraum ließen. Die gut angebundenen Mittelstädte ziehen weiterhin Käufer an, die nach Fläche suchen, ein Trend, der während der Gesundheitskrise begonnen hat und sich nicht umgekehrt hat.
Neubau: ein Markt unter Druck
Der Neubaubereich hat eine stärkere Kontraktion als der Altbau erlebt. Die Verkäufe neuer Wohnungen und die Anzahl der Baugenehmigungen sind stark zurückgegangen. Die Entwickler haben ihre kommerziellen Starts aufgrund mangelnder zahlungsfähiger Nachfrage reduziert, was ein Angebotdefizit für die kommenden Jahre vorbereitet.
Diese Verknappung des Neuen verstärkt mechanisch die Attraktivität des renovierten Alten. Eine alte Immobilie mit einem korrekten DPE wird zu einer glaubwürdigen Alternative zum Neuen, vorausgesetzt, die Eigentümergemeinschaft ist in gutem Zustand und die Kosten bleiben im Rahmen.
Gewerbeimmobilien und Bankfinanzierung: ein unterbeobachteter Bereich
Der Wohnimmobilienmarkt zieht die mediale Aufmerksamkeit auf sich, aber das Segment der Gewerbeimmobilien (Büros, Geschäfte, Lagerhäuser) durchläuft seine eigene Transformation. Homeoffice hat die Nachfrage nach Büroflächen in bestimmten Geschäftsvierteln dauerhaft reduziert, während die Logistik der letzten Meile die Nachfrage nach städtischen Lagerhäusern unterstützt.
Die Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) überwacht die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch französische Banken. Dieses Segment birgt spezifische Risiken: Die Leerstandszyklen sind dort länger, und die Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnungen stößt auf erhebliche technische und regulatorische Hürden.
- Die Leerstandsquoten in peripheren Büros sind gestiegen, was sich negativ auf die Bewertung der Vermögenswerte und auf die Bilanzen der Banken auswirkt, die diesem Segment ausgesetzt sind.
- Logistiklager und Gewerbeflächen bleiben gefragt, gestützt durch das Wachstum des Online-Handels.
- Die Umwandlung von veralteten Büros in Wohnungen ist technisch machbar, aber selten rentabel ohne öffentliche Unterstützung, aufgrund der Kosten für die Normierung.
Das Jahr 2024 wird einen Wendepunkt für den französischen Immobilienmarkt markieren, nicht durch eine brutale Wende, sondern durch die Ansammlung regulatorischer, energetischer und finanzieller Zwänge, die neu definieren, was eine “gute” Investition ist. Der DPE ist kein sekundäres Verwaltungsdokument mehr: er ist zu einem ebenso entscheidenden Bewertungsfaktor geworden wie der Standort.
