De Franse vastgoedmarkt in 2024 wordt gekenmerkt door drie gelijktijdige bewegingen: een geleidelijke ontspanning van de kredietrentes na twee jaar stijging, een correctie van de prijzen die varieert per regio, en een verscherping van de regelgeving omtrent de energieprestaties van huurwoningen. Deze drie assen herstructureren de beslissingen over aankoop, verkoop en vastgoedbelegging.
Hervorming van de DPE en verbod op verhuur van woningen met klasse G
Het energieprestatiecertificaat heeft in 2024 een technische wijziging ondergaan die vaak door kopers en verhuurders wordt genegeerd. De rekenmethode is aangepast voor woningen van minder dan 40 m², die benadeeld werden door een methode die bepaalde verbruiken aan een kleine oppervlakte koppelde. Sommige eigenaren hebben zo een betere label gekregen zonder werkzaamheden uit te voeren.
Deze correctie heeft een directe impact op de wederverkoopwaarde en de verhuurmogelijkheden van studio’s en tweekamerwoningen in stadscentra. Een woning die opnieuw geclassificeerd is van G naar F wint meerdere jaren van legale verhuurmogelijkheden voordat de volgende verbodstermijn ingaat.
De regelgeving blijft de structurerende factor voor elke vastgoedbelegger. Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met klasse G niet meer verhuurd worden bij een nieuw huurcontract, een verlenging of een stilzwijgende verlenging. Woningen met klasse F zullen in 2028 aan de beurt komen, die met klasse E in 2034.
Deze kalender verandert de liquiditeit van een deel van het oude vastgoed ver voorbij de vraag naar rentes. De informatie van de site Alias Immo maakt het mogelijk om deze regelgevende evoluties maand na maand te volgen.
- Een niet-gerenoveerd pand met klasse G verliest zijn onmiddellijke verhuurmogelijkheden en ziet zijn verkoopprijs mechanisch dalen, waarbij kopers de kosten van de werkzaamheden in hun bod opnemen.
- Verenigingen van eigenaren waar de isolatiewerkzaamheden tot de gemeenschappelijke delen behoren, vormen een specifiek probleem: een enkele eigenaar kan niet altijd de label van zijn eenheid verbeteren.
- De hervorming van de berekening voor kleine oppervlakten creëert een kans voor beleggers die in staat zijn om de opnieuw geclassificeerde panden te identificeren voordat de markt dit in de prijzen integreert.
Kredietrentes in 2024: ontspanningstraject
Na een piek eind 2023 zijn de hypotheekrentes in 2024 begonnen te dalen. Deze geleidelijke daling heeft de koopkracht van de leners hersteld, ook al blijven de niveaus hoger dan die van de periode 2020-2021.
De leencapaciteit is gedeeltelijk hersteld dankzij deze ontspanning. Voor hetzelfde inkomen en dezelfde looptijd kan een huishouden meer lenen dan een jaar eerder. Deze verbetering heeft bijgedragen aan de stabilisatie van het aantal transacties na een sterke daling.
De kredietmarkt blijft onderworpen aan de regels van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit, die de schuldratio en de maximale terugbetalingsduur plafonneert. Deze beperkingen beperken het versnellende effect dat de daling van de rentes op de vraag zou kunnen hebben.
Wat de daling van de rentes niet corrigeert
De ontspanning van de rentes compenseert niet volledig de stijging die zich heeft opgehoopt tussen 2022 en eind 2023. Eerste kopers met een beperkte inbreng blijven benadeeld. De persoonlijke inbreng die door de banken wordt geëist, is in deze periode gestegen, en deze trend keert niet zo snel om als de rentes.
Voor vastgoedbeleggers omvat de rendabiliteitsberekening nu de kosten van energie-renovatie. Een oud pand met aantrekkelijke rentes maar met klasse F of G genereert vaak een totale kost die hoger is dan die van een beter beoordeeld pand dat iets duurder is aangeschaft.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: ongelijke correctie per regio
Het volume van de transacties is aanzienlijk gedaald ten opzichte van de jaren 2021-2022. Deze daling heeft geleid tot een correctie van de prijzen, maar de omvang ervan varieert aanzienlijk van het ene gebied naar het andere.
Île-de-France heeft een sterkere prijsdaling ondergaan dan het nationale gemiddelde. De grote regionale metropolen hebben beter standgehouden, gesteund door een sterke lokale vraag en vierkante meterprijzen die meer ruimte lieten voor kopers. Gemiddelde steden die goed bereikbaar zijn per trein blijven kopers aantrekken die op zoek zijn naar ruimte, een beweging die tijdens de gezondheidscrisis is begonnen en die niet is omgekeerd.
Nieuwbouw: een markt onder druk
De nieuwbouwsector heeft een sterkere daling gekend dan de bestaande bouw. De verkopen van nieuwe woningen en het aantal bouwvergunningen zijn sterk gedaald. De ontwikkelaars hebben hun commerciële lanceringen verminderd door gebrek aan solvabele vraag, wat een tekort aan aanbod voor de komende jaren voorbereidt.
Deze schaarste aan nieuwbouw versterkt mechanisch de aantrekkelijkheid van gerenoveerde oude woningen. Een oud pand met een correcte DPE wordt een geloofwaardig alternatief voor nieuwbouw, op voorwaarde dat de vereniging van eigenaren in goede staat verkeert en de kosten beheersbaar blijven.
Commercieel vastgoed en bancaire financiering: een onderbelicht aspect
Residentieel vastgoed trekt de media-aandacht, maar het commerciële segment (kantoren, winkels, magazijnen) ondergaat zijn eigen transformatie. Thuiswerken heeft de vraag naar kantoorruimtes in bepaalde zakenwijken blijvend verminderd, terwijl de logistiek van de laatste kilometer de vraag naar stedelijke magazijnen ondersteunt.
De Autoriteit voor Prudentieel Toezicht en Resolutie (ACPR) volgt de financiering van commercieel vastgoed door Franse banken. Dit segment kent specifieke risico’s: de cycli van leegstand zijn er langer, en de conversie van een kantoorgebouw naar woningen stuit op zware technische en regelgevende beperkingen.
- De leegstandscijfers in perifere kantoren zijn gestegen, wat druk uitoefent op de waardering van activa en op de bankbalansen die aan dit segment zijn blootgesteld.
- Logistieke magazijnen en bedrijfsruimtes blijven gewild, gesteund door de groei van de online handel.
- De conversie van verouderde kantoren naar woningen is technisch haalbaar maar zelden rendabel zonder publieke subsidies, vanwege de kosten voor het voldoen aan de normen.
Het jaar 2024 zal een keerpunt markeren voor de Franse vastgoedmarkt, niet door een brutale ommekeer, maar door de accumulatie van regelgevende, energetische en financiële beperkingen die herdefiniëren wat een “goede” investering is. De DPE is niet langer een secundair administratief document: het is een waarderingscriterium geworden dat even bepalend is als de locatie.
