Due persone che acquistano un appartamento insieme si trovano, per default, in comunione. Ogni decisione (vendita, lavori, cambio di inquilino) richiede l’accordo di tutti. Quando sorge un disaccordo, il blocco è immediato. La società civile immobiliare, o SCI, sostituisce questo funzionamento rigido con un quadro giuridico flessibile, guidato da un amministratore e regolato da uno statuto che gli associati redigono autonomamente.
Redazione dello statuto della SCI: la clausola che cambia tutto
Lo statuto è il documento fondante della società civile immobiliare. Stabilisce le regole del gioco tra gli associati: ripartizione delle quote sociali, poteri dell’amministratore, condizioni di cessione, durata della società.
La maggior parte delle guide elenca le menzioni obbligatorie (denominazione, sede legale, oggetto, capitale). Ciò che fa la differenza sono le clausole facoltative. Prendiamo un esempio concreto.
Una coppia crea una SCI con i loro due figli maggiorenni. Senza clausola di gradimento, un figlio può cedere le sue quote a un terzo senza che gli altri associati possano dire la loro. Inserendo una clausola di gradimento nello statuto, ogni cessione a un terzo esterno richiede un voto degli associati. La clausola di gradimento protegge la stabilità della SCI.
Un altro punto spesso trascurato: la definizione precisa dei poteri dell’amministratore. Può firmare da solo un contratto di locazione commerciale? Contrarre un prestito a nome della società? Se lo statuto rimane vago, i conflitti sorgono già alla prima decisione vincolante. È meglio fissare una soglia oltre la quale è richiesto l’accordo degli associati in assemblea generale. Per approfondire questo argomento, i consigli di Immo Franchise dettagliano i punti di attenzione durante la redazione.
Sportello unico INPI: come registrare la propria SCI online
Dal 1° gennaio 2023, i Centri di formalità delle imprese (CFE) fisici non esistono più. Tutte le formalità di creazione passano attraverso lo sportello unico elettronico dell’INPI. Il modulo M0 cartaceo è scomparso: le sue sezioni sono integrate direttamente nel percorso online.
Concretamente, il deposito allo sportello unico è gratuito. Crei un account, compili le informazioni della società (denominazione sociale, indirizzo della sede, identità degli associati, importo del capitale sociale) e alleghi i documenti giustificativi in formato digitale.
I documenti da preparare prima di connettersi
- Lo statuto firmato da tutti gli associati, in formato PDF. Deve menzionare l’oggetto sociale, la ripartizione delle quote e le regole di funzionamento.
- L’attestazione di pubblicazione dell’annuncio legale di costituzione in un giornale autorizzato. Questa pubblicazione è obbligatoria e il suo costo varia a seconda del dipartimento.
- Il documento d’identità dell’amministratore e, se del caso, una dichiarazione di non condanna.
- Un giustificativo di godimento della sede sociale (contratto di locazione, titolo di proprietà o attestazione di domiciliazione).
Una volta trasmesso il dossier, il monitoraggio avviene in due fasi. Prima sul cruscotto dello sportello unico, poi su Infogreffe dopo l’iscrizione al Registro del Commercio e delle Società (RCS). Prevedete da pochi giorni a qualche settimana per ottenere l’estratto Kbis, a seconda del carico del tribunale.
Capitale sociale e conferimenti: ciò che gli associati impegnano realmente
La legge non impone alcun capitale minimo per creare una SCI. Potreste teoricamente costituire una società con un capitale di un euro. Perché non farlo?
Perché un capitale troppo basso invia un segnale negativo alle banche. Se la SCI richiede un prestito immobiliare, l’istituto finanziatore esamina il capitale sociale come indicatore di solidità. Un capitale simbolico significa che gli associati non hanno praticamente impegnato nulla nella struttura.
Conferimento in denaro o conferimento in natura
Il conferimento in denaro è una somma di denaro versata sul conto bancario della SCI in formazione. Il conferimento in natura consiste nel trasferire un bene immobile esistente alla società. In questo secondo caso, è obbligatorio un atto notarile, il che aumenta i costi di creazione.
Prendiamo un caso comune: due associati possiedono già un immobile in comunione e desiderano conferire questo bene in una SCI. Il conferimento di questo bene alla società genera diritti di registrazione e richiede una pubblicazione presso il servizio di pubblicità immobiliare. Il costo non è trascurabile, ma la SCI consente poi una gestione molto più fluida del patrimonio immobiliare.
Fiscalità della SCI: scegliere tra imposta sul reddito e imposta sulle società
Per default, la SCI è soggetta all’imposta sul reddito (IR). Ogni associato dichiara la propria quota di utili nella propria dichiarazione personale, proporzionalmente alle proprie quote sociali. Questo regime è trasparente: la società stessa non paga imposte.
L’opzione per l’imposta sulle società (IS) cambia radicalmente le cose. La SCI diventa quindi un contribuente distinto. Gli utili sono tassati a livello della società, e gli associati sono tassati solo quando ricevono dividendi.
Perché scegliere l’IS? Perché consente di ammortizzare contabilmente il bene immobile, riducendo il risultato imponibile per molti anni. D’altra parte, l’opzione IS è irreversibile: una volta scelta, è impossibile tornare all’IR. E al momento della vendita del bene, la plusvalenza è calcolata sul valore netto contabile (dopo ammortamenti), il che può generare una tassazione più pesante rispetto al regime IR.
La scelta fiscale dipende quindi dalla strategia patrimoniale. Una SCI destinata alla trasmissione familiare privilegia spesso l’IR. Una SCI orientata alla gestione locativa con reinvestimento degli affitti può trarre vantaggio dall’IS.
Trasmissione del patrimonio immobiliare tramite una SCI
Trasmettere un immobile direttamente implica di passare davanti al notaio per ogni donazione, con diritti calcolati sul valore del bene. Trasmettere quote di SCI offre una meccanica più progressiva.
I genitori possono donare quote sociali ai propri figli a tranche successive, utilizzando le franchigie fiscali rinnovabili ogni quindici anni. Questa trasmissione scaglionata riduce notevolmente i diritti di donazione. Il valore delle quote può anche essere ridotto da uno sconto di illiquidità, poiché le quote di SCI si rivendono meno facilmente rispetto a un bene immobile diretto.
Il frazionamento della proprietà aggiunge un ulteriore leva. I genitori conservano l’usufrutto (il diritto di percepire gli affitti o di occupare il bene) e donano la nuda proprietà delle quote. Alla morte dell’usufruttuario, i figli recuperano la piena proprietà senza diritti di successione aggiuntivi.
La SCI non elimina la complessità giuridica della trasmissione. La struttura. Ogni operazione deve essere anticipata nello statuto e, nella maggior parte dei casi, accompagnata da un notaio o un avvocato fiscalista per evitare una riqualificazione da parte dell’amministrazione fiscale.